Immobilienfinanzierung: 10 Tipps für günstige Konditionen

Die richtige Baufinanzierung finden – so sparen Sie langfristig Geld

Der Traum vom Eigenheim beginnt für die meisten Menschen mit der Suche nach der passenden Finanzierung. In Zeiten steigender Zinsen ist es wichtiger denn je, die bestmöglichen Konditionen für Ihre Baufinanzierung zu sichern. Mit den folgenden zehn Expertentipps können Sie tausende Euro sparen und sich Ihre Immobilie langfristig leisten.

Tipp 1: Erhöhen Sie Ihren Eigenkapitalanteil

Der wichtigste Faktor für günstige Finanzierungskonditionen ist ein solider Eigenkapitalanteil. Banken belohnen einen höheren Eigenkapitaleinsatz mit besseren Zinsen, da ihr Risiko sinkt.

Ziel sollte es sein, mindestens 20-30% der Gesamtkosten (Kaufpreis plus Nebenkosten) aus eigenen Mitteln zu bestreiten. Diese setzen sich zusammen aus:

• Ersparnissen auf Bankkonten und Wertpapierdepots
• Bausparguthaben
• Eigenleistungen beim Bau (nach Absprache mit der Bank)
• Grundstückswert, falls bereits vorhanden

Tipp: Überprüfen Sie auch Möglichkeiten, zusätzliches Eigenkapital zu aktivieren, beispielsweise durch ein Darlehen von Eltern oder Großeltern. Familienkredite können oft zu günstigen Konditionen vereinbart werden und verbessern Ihre Position bei der Bank.

Tipp 2: Stärken Sie Ihre Bonität

Neben dem Eigenkapital ist Ihre persönliche Bonität der zweite entscheidende Faktor für günstige Zinsen. Banken prüfen vor einer Finanzierungszusage umfassend Ihre finanzielle Situation. Hier einige Maßnahmen, um Ihre Bonität zu verbessern:

• Alte Kredite vor der Finanzierungsanfrage ablösen
• Kreditkartenlimits reduzieren
• Keine Dispositionskredite in Anspruch nehmen
• Schufa-Score prüfen und bei Bedarf Fehler korrigieren lassen
• Feste Anstellung mit sicherem Einkommen nachweisen

Tipp 3: Kreditlaufzeit und Zinsbindung optimal wählen

Die Dauer der Zinsbindung ist ein Balanceakt: Einerseits bietet eine lange Zinsbindung Planungssicherheit, andererseits sind die Zinsen dafür in der Regel höher. In der aktuellen Marktlage empfiehlt sich folgende Strategie:

• Bei erwarteter Zinssteigerung: Zinsbindung von 15-20 Jahren wählen
• Bei erwarteter Zinssenkung: Kürzere Zinsbindung (5-10 Jahre) mit höherer Tilgung

Prüfen Sie auch Zinsbindungsoptionen mit Kündigungsrecht nach 10 Jahren gemäß § 489 BGB. Dies gibt Ihnen die Flexibilität, bei fallenden Zinsen neu zu finanzieren, ohne Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen.

Tipp 4: Anfängliche Tilgung richtig bemessen

Die Höhe der anfänglichen Tilgungsrate hat großen Einfluss auf die Gesamtlaufzeit und -kosten Ihres Darlehens. Eine höhere Tilgung verkürzt die Laufzeit und senkt die Gesamtzinsbelastung erheblich.

Beispielrechnung bei einem Darlehen von 300.000 Euro und 3% Zinsen:

• 1% Tilgung: Laufzeit ca. 47 Jahre, Gesamtzinsen ca. 257.000 €
• 2% Tilgung: Laufzeit ca. 28 Jahre, Gesamtzinsen ca. 164.000 €
• 3% Tilgung: Laufzeit ca. 21 Jahre, Gesamtzinsen ca. 115.000 €

Planen Sie eine Anfangstilgung von mindestens 2%, idealerweise 3-4%, ein. Die höhere monatliche Belastung macht sich durch die erhebliche Zinsersparnis bezahlt.

Tipp 5: Sondertilgungsoptionen nutzen

Flexible Sondertilgungsoptionen sind ein wertvoller Bestandteil jeder Baufinanzierung. Sie ermöglichen es Ihnen, bei finanziellen Spielräumen (Bonus, Erbschaft, Steuerrückerstattung) zusätzliche Zahlungen zu leisten und so die Restschuld schneller zu reduzieren.

Achten Sie auf:

• Kostenfreie Sondertilgungsrechte von mindestens 5% der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr
• Möglichkeit zur Anpassung der Tilgungsrate während der Laufzeit
• Bereitstellungszinsfreie Zeit von mindestens 6-12 Monaten

Tipp 6: Angebote systematisch vergleichen

Der Zinsunterschied zwischen verschiedenen Anbietern kann bei identischen Finanzierungsvorhaben bis zu 0,5 Prozentpunkte betragen. Deshalb lohnt es sich, mehrere Angebote einzuholen und diese systematisch zu vergleichen.

Achten Sie beim Vergleich auf:

• Effektivzins (nicht nur Nominalzins)
• Anfängliche Tilgung
• Dauer der Zinsbindung
• Höhe der monatlichen Rate
• Flexibilitätsoptionen (Sondertilgungen, Tilgungssatzwechsel)
• Zusatzkosten wie Bereitstellungszinsen oder Kontoführungsgebühren

Neben klassischen Banken sollten Sie auch Angebote von Direktbanken, Bausparkassen und Versicherungen einholen. Ein unabhängiger Finanzierungsberater kann hier wertvolle Unterstützung leisten.

Tipp 7: Fördermittel gezielt einsetzen

Staatliche Fördermittel können Ihre Finanzierung erheblich günstiger machen. Prüfen Sie vor Abschluss einer Finanzierung folgende Fördermöglichkeiten:

• KfW-Kredite: Zinsgünstige Darlehen für energieeffizientes Bauen und Sanieren oder für den altersgerechten Umbau
• Wohn-Riester: Staatlich geförderte Altersvorsorge, die für den Bau oder Kauf einer selbstgenutzten Immobilie eingesetzt werden kann
• Baukindergeld: Förderung für Familien mit Kindern (Prüfen Sie aktuelle Nachfolgeprogramme)
• Länderspezifische Förderprogramme: Viele Bundesländer bieten eigene Fördermittel an, etwa für junge Familien oder bestimmte Regionen

Tipp 8: Richtig verhandeln

Mit der richtigen Verhandlungsstrategie können Sie oft bessere Konditionen erzielen. Banken haben durchaus Spielraum bei der Zinsgestaltung, besonders bei guten Kunden mit solider Bonität.

So verbessern Sie Ihre Verhandlungsposition:

• Konkurrenzangebote vorlegen und die Bank um Nachbesserung bitten
• Bestehende Bankverbindungen nutzen – Hausbanken geben oft bessere Konditionen für langjährige Kunden
• Mehrere Produkte bündeln (Cross-Selling kann zu Zinsnachlässen führen)
• Den richtigen Zeitpunkt wählen – zum Monats- oder Quartalsende haben Banken oft noch Kontingente zu vergeben

Tipp 9: Nebenkosten reduzieren

Neben dem Kaufpreis und den Finanzierungskosten fallen beim Immobilienerwerb erhebliche Nebenkosten an. Hier lassen sich mit kluger Planung Einsparungen erzielen:

• Grunderwerbsteuer: In einigen Bundesländern ist der Steuersatz niedriger als in anderen (3,5% bis 6,5% des Kaufpreises)
• Notarkosten: Vergleichen Sie Angebote verschiedener Notare, die Gebühren können variieren
• Maklergebühren: Seit Dezember 2020 müssen Verkäufer mindestens die Hälfte der Maklerprovision tragen – achten Sie auf die korrekte Verteilung
• Bereitstellungszinsen: Planen Sie die Auszahlungstermine sorgfältig, um Bereitstellungszinsen zu minimieren

Tipp 10: Forward-Darlehen für Anschlussfinanzierungen prüfen

Läuft Ihre Zinsbindung in den nächsten 12-60 Monaten aus, sollten Sie ein Forward-Darlehen in Betracht ziehen. Damit sichern Sie sich die aktuellen Zinsen für Ihre Anschlussfinanzierung.

Für jeden Monat Vorlaufzeit berechnen Banken einen Zinsaufschlag von etwa 0,01-0,03 Prozentpunkten. Dieser Aufpreis kann sich lohnen, wenn Sie mit steigenden Zinsen rechnen.

Beispiel: Bei 36 Monaten Vorlauf und einem Aufschlag von 0,02 Prozentpunkten pro Monat würde der Zins um 0,72 Prozentpunkte steigen. Wenn Sie erwarten, dass die Zinsen in drei Jahren um mehr als 0,72 Prozentpunkte höher liegen, wäre ein Forward-Darlehen vorteilhaft.

Fazit: Eine maßgeschneiderte Finanzierung spart langfristig viel Geld

Die Baufinanzierung ist für die meisten Menschen die größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens. Mit den vorgestellten Tipps können Sie sich die bestmöglichen Konditionen sichern und über die gesamte Laufzeit erhebliche Summen sparen.

Nehmen Sie sich ausreichend Zeit für die Planung, holen Sie mehrere Angebote ein und scheuen Sie sich nicht, professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen. Die Investition in eine optimale Finanzierungsstruktur macht sich über die Laufzeit vielfach bezahlt.